GFA là gì? Cách hiểu chính xác và ứng dụng trong xây dựng

Trong xây dựng, mọi thứ đều bắt đầu từ bản vẽ và các con số. Một trong những thuật ngữ được nhắc đến nhiều nhất chính là GFA là gì? Nhưng thực tế, không phải ai cũng nắm rõ GFA bao gồm những phần diện tích nào, loại trừ những gì và tại sao nó lại quan trọng trong cấp phép cũng như tính chi phí thi công. Hiểu đúng GFA giúp chủ đầu tư tránh sai lệch khi dự toán, còn nhà thầu và kiến trúc sư có thể thống nhất cách làm việc ngay từ đầu, giảm rủi ro tranh cãi khi nghiệm thu.

1. GFA là gì? Khái niệm và ý nghĩa trong thực tế

GFA là gì? Gross Floor Area được hiểu là tổng diện tích sàn xây dựng của một công trình. Chỉ số này bao gồm toàn bộ diện tích có mái che, diện tích không có mái nhưng có sàn sử dụng, tường bao và các phần diện tích phục vụ chung. Đây là con số mang tính pháp lý, được dùng để tính mật độ xây dựng, tổng mức đầu tư, xin giấy phép xây dựng và làm căn cứ cho nhiều hạng mục chuyên môn.

Điểm quan trọng nhất khi nói về GFA là: đây không phải diện tích sử dụng thực tế, mà là diện tích cấu trúc – nghĩa là mọi thứ được xây dựng và có tải trọng đều được tính vào GFA.

Xem thêm: Chứng nhận Living Building Challenge là gì?

2. Các khu vực được tính vào GFA

GFA là gì? Một trong những nhầm lẫn phổ biến là mỗi bên liên quan lại hiểu GFA theo cách khác nhau. Dưới đây là những khu vực thường được tính vào GFA theo tiêu chuẩn xây dựng hiện nay.

2.1. Diện tích sàn chính của các tầng

Toàn bộ diện tích sàn ở các tầng nổi, tầng hầm có sàn sinh hoạt, tầng lửng và tầng kỹ thuật đều được tính vào GFA. Việc tính theo mép ngoài tường giúp đảm bảo sự đồng nhất, tránh việc mỗi bên tự hiểu theo kích thước thông thủy hay diện tích sử dụng. Các kiến trúc sư sẽ dựa vào diện tích này để bố trí công năng, hệ kết cấu và tải trọng phù hợp.

2.2. Hành lang, sảnh, khu vực sinh hoạt chung

Dù không phải diện tích sử dụng riêng, các khu vực chung vẫn được tính vào GFA vì đây là một phần của kết cấu công trình. Những khu vực này ảnh hưởng đến tải trọng, chi phí xây dựng và diện tích thông gió, nên chúng cần nằm trong tổng diện tích sàn để việc thiết kế nội thất văn phòng và thi công được chính xác.

GFA là gì? Cách hiểu chính xác và ứng dụng trong xây dựng

2.3. Ban công, lô gia và các phần nhô ra

Tùy từng quy định địa phương, ban công và lô gia có thể được tính toàn bộ hoặc một phần. Trong nhiều công trình nhà phố hoặc chung cư, đây là phần diện tích có kết cấu bê tông cốt thép nên được xếp vào diện tích sàn xây dựng. Việc tính phần này giúp chủ đầu tư minh bạch hơn khi bóc tách chi phí hoàn thiện.

2.4. Phòng kỹ thuật và khu đặt máy

Các khu vực như phòng bơm, phòng điện, phòng quạt gió, khu vực đặt dàn nóng hay hệ thống cơ điện đều được tính vào GFA. Dù không phải diện tích người dùng trực tiếp, chúng vẫn là khu vực buộc phải thi công và có chi phí rõ ràng, nên được đưa vào tổng diện tích sàn để tránh bỏ sót chi phí.

2.5. Khu vực có sàn sử dụng nhưng không có mái che

Một số công trình có sân thượng mở, sân phơi hoặc khu dịch vụ ngoài trời. Nếu khu vực này có kết cấu sàn bê tông hoặc sàn chịu lực, nó vẫn được tính vào GFA. Điều này phản ánh đúng bản chất rằng khu vực đó có chi phí thi công như các phần sàn khác.

Xem thêm: Nội thất văn phòng tiếng Anh là gì? Từ vựng và cách ghi nhớ hiệu quả

3. Các khu vực không tính vào GFA

Để đảm bảo việc tính toán diện tích minh bạch và chính xác, một số khu vực dù nằm trong phạm vi công trình nhưng không được tính vào GFA.

3.1. Ô thông tầng và không gian lấy sáng

Các ô thông tầng không phải là diện tích người đứng được, cũng không mang tải trọng như một sàn hoàn chỉnh. Vì vậy, những khoảng rỗng này được loại trừ để tránh đội tổng diện tích một cách không thực tế. Đây là điểm khiến nhiều người nhầm lẫn khi kiểm tra bản vẽ lần đầu.

3.2. Mái công trình không có sàn sử dụng

Các loại mái ngói, mái tôn hoặc mái dốc chỉ làm nhiệm vụ che phủ và bảo vệ nên không nằm trong GFA. Chỉ khi mái có sàn kỹ thuật hoặc có thể đứng lên để bảo trì thì mới được xem xét đưa vào tổng diện tích sàn.

3.3. Bể nước, bể phốt và khu ngầm phụ trợ

Những khu vực này không phải không gian sử dụng sinh hoạt, cũng không mang đặc tính “diện tích sàn” nên được loại khỏi GFA. Tuy nhiên, chúng vẫn ảnh hưởng đến tổng chi phí thi công nhưng được tính bằng phương pháp khác thay vì dựa vào m² sàn.

3.4. Hố kỹ thuật và khoảng đặt đường ống

Những ô nhỏ chỉ đủ không gian cho đường ống cấp thoát hoặc cáp điện cũng không được tính vào GFA. Đây là phần diện tích không thể sử dụng và không tạo ra chi phí phần thô như sàn hoặc tường.

Bản vẽ chi tiết sẽ cho cái nhìn tổng quan về dự án

Xem thêm: Các hạng mục thi công nội thất văn phòng cần biết để hoàn thiện không gian làm việc chuyên nghiệp

4. Vai trò thực tế của GFA là gì? Trong xây dựng và bất động sản

GFA là con số chủ chốt trong suốt vòng đời của một dự án. Không chỉ là khái niệm kỹ thuật, nó ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế, pháp lý, chi phí và tính thương mại.

4.1. GFA quyết định phần lớn chi phí xây dựng

Chi phí thi công phần thô và phần hoàn thiện thường được tính theo m² sàn. Vì vậy, một sai lệch nhỏ về GFA cũng có thể khiến tổng chi phí chênh lệch hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng.

4.2. Căn cứ quan trọng khi xin phép xây dựng

Cơ quan quản lý dựa trên GFA để xem công trình có vượt quy chuẩn hay không. Việc tính sai có thể khiến quá trình xin phép kéo dài hoặc phải điều chỉnh lại hồ sơ thiết kế.

4.3. Tác động đến giá trị thương mại và tính khả thi của dự án

Nhiều hợp đồng thuê văn phòng, trung tâm thương mại hoặc căn hộ đều dựa trên GFA hoặc diện tích sàn thương mại. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá thuê, giá bán và khả năng sinh lời.

4.4. Tham chiếu quan trọng cho thiết kế kết cấu và hệ thống MEP

Các kỹ sư cần biết tổng diện tích sàn để tính tải trọng, phân bổ hệ thống điều hòa, thông gió, chiếu sáng và phòng cháy chữa cháy hợp lý.

GFA là khái niệm tưởng chừng rất đơn giản nhưng lại đóng vai trò sống còn trong quá trình thiết kế, cấp phép và thi công công trình. Khi hiểu rõ GFA là gì và biết chính xác khu vực nào được tính hoặc không tính, các bên tham gia dự án sẽ làm việc minh bạch, hạn chế sai lệch chi phí và tránh được tranh cãi khi nghiệm thu. Trong bối cảnh các dự án ngày càng yêu cầu tính chuẩn mực, chỉ số GFA trở thành một tiêu chuẩn bắt buộc cần nắm vững. Nếu bạn đang chuẩn bị triển khai công trình mới hoặc cần kiểm soát ngân sách tốt hơn, việc hiểu đúng và áp dụng chính xác GFA sẽ là nền tảng quan trọng giúp dự án vận hành hiệu quả từ giai đoạn ý tưởng đến hoàn thiện.

Vspace Design chuyên thiết kế thi công văn phòng: 0911.727.997